房价和房租，是一对孪生兄弟

——深悦会

深悦会定的这个标题，并不是危言耸听，只不过说出一个事实而已。

真的，我觉得房租温情脉脉的时代已经结束，未来5-10年，北上深广四个一线城市，房租将涨到你怀疑人生？

不信，五年以后，你可以回看今天这篇文章。

我相信，那时候让我们感慨最多的，兴许不再是春晚越来越乏味，也不是万科走入不可抑止的下坡路，更不是几年前的周杰伦周星驰，不是《红海行动》与《唐人街探案2》的春节票房大战，而是现在的房租真便宜！

二八法则，适用于任何一个领域，任何一个时代，同样适用于如今房价疯了一样的上涨年代，北上广深亦然，偏偏这四个超一线城市汇聚了四面八方的打工主力军，这大量的人口涌入，几乎都是一线城市工作，回家乡三四线城市买房置业。

大城市落地生根无门，只能租房，经济学上的供需关系决定了，房租肯定会涨。

深悦会之所以说房租会涨到让人怀疑人生，原因有三。

首当其冲的便是房价。

我们必须清楚的是，房租与房价，原本就是一对孪生兄弟，只不过这几年的因缘际遇不同，而变得有些立业有先后了，这些年房价妖孽似的走势，大家都看在心里，房价都这样了，房租还有不涨的理由吗？

打了最简单的数字比喻，甲三年前花100万买了套房子，当时租出去的租金是1600，现在乙花了300万买下这套房子，依旧用来出租，租金难道还是1600？估摸着不涨个同样的三倍，两倍还是要涨的。 

第二：中国目前的房租确实低。

我有一个朋友就是包租婆，100万的房子在二线的当地，月租金只有2000，无论从哪个角度讲，都印证着一个涨字，这是现有条件下市场化运运行的结果啊。

通常来讲，一个合理的租售比，应该是房屋年租价格/房屋出售价格大约是10-20，这里头的意思是，用十到二十年的房租钱，就可以买下你租的这套房子。

但环顾整个中国，即便在房价飞速上涨的过去几年中，房租也仅仅只是缓慢增长，这些还不全是因为房价这个主力，物价才是始作俑者。

深悦会突然想去去年还是前年见过的一份报告，内容是说广州和北京某些比较离谱的地区租售比超过了一百，这意味着什么？仔细想想真得让某一类人欲哭无泪的了，房屋投资出租回报率居然达不到百分之一，甚至低过了银行利息。

还有比这更离谱的？

当然，我们知道这部分的损失，被高速增长的房价带来的预期出售收益，也就是当二手房处理，给补回来了。

现在，中国的一线城市的楼市，一方面房价涨速减缓了，甚至回跌了。

这意味着购房待售的投资回报大幅下降了，投资者们，包括政府的大佬们，都开始将目光转向租房市场，这个，无论是从之前租赁市场一系列的文件出台，又或者是去年年底闹得沸沸扬扬的新华社发出的“非房地产企业，可依法取得使用权的土地作为住宅用地，农村集体经营性建设用地，可建设租赁住房试点” 等一些列政策，都可以看出，未来几年，租房才是主旋律。

另一方面，货币增发的地狱之门打开了，市场因素在推动着所有的一切东西涨价，无论是物价，房价，还是租房价格，都在涨涨涨。

前文说的，十到二十的租售比算是实操经验，背后的理论无外乎是供需理论。

总的来说，在房价如此高企的情况下，房租低了这么些年，已经算是很不错了，毕竟供应的只有那么多，当然要用真金白银去抢了。

兴许还有人觉得北上广深的房租贵。

毕竟有些地方动辄就是5000起步，这里头就涉及一个参照物的问题了。

如果有机会，大家去几个国际化大都市看看，如果没有机会，百度啥的也行。 

这些国际大都市的房租水平，相比与大家认为贵的5000起步，绝对让你怀疑人生，纵观那些国外热门城市的租赁市场，房租上涨与当地政府无关，而是市场的选择，我们中国现在倡导租售同权，以租代售，也不过是重复在走欧美的老路子，不过是提前看到了这个趋势而已。 

香港就不说了，供需关系就决定了其寸土寸钻的属性。

赶英超美，这是中国多年前的老口号，那么，我们就不妨看看美国当今的房地产市场吧，以此为参照物，再来回味中国。

如果说起“全款加价”或者“连夜排队”这样的字眼，各位第一时间恐怕想到的是去年的南京，或者是形容中国哪个地方楼市的火爆，又或者那条赫赫有名的全款里边走公积金靠边站的中国楼市鄙视链吧。

如果真这么想，那可就大错特错了。

这两组词语，形容的是美国。

别以为只有中国才有万人排队抢房的壮观场面，美国也有，现在在美国出手一套房子到底有多快？据深悦会所知，美国就有位卖家，将房子挂牌出手以后，短短4天之内，他就收到了11份购房意向书，其中还有一份全款支付的购房意向书，值得一提的是，这份全款报价，竟然比卖家的挂牌价高了将近5万美元。

美国房地产市场目前的火热程度可见一斑。

这并不是外国的月亮真的比较圆，而是抢手的房地产市场都会给购房者带来了压力，有些不论魏晋的意味。 

根据全球中文美国房产数据平台Zillow的数据，在过去的2017年里，波士顿的房价中位数上涨了近9%，高达56.13万美元(约合人民币350万元)，丹佛的房地产市场也上涨明显，过去一年里涨幅超过7%。

美国房地产经纪人协会的数据称，42%的买家愿意支付卖家的要价，也创下十年前有数据统计以来的最高水平。

除了支付更高的房价，要想成功获得心仪的房子，买家还须提前准备好贷款预审批信等资料，并且做好牺牲周末和晚上的准备，随时投入抢房大战。

根据特朗普政府目前推出的税改计划，未来将限制房屋贷款利率的税收减免，目前带息贷款在100万美元以下的个人能享受税收减免，但新法案把可享受税收优惠的贷款额度上限调整为50万美元。

因此，美国著名经济学家预计，税改一旦通过，将对美国房地产高端市场产生负面影响。

就目前来看，2018年美国房地产市场还会像2017年一样火热，因为无房可售的短缺状况还将继续，而租金，早就让我开始怀疑人生了。

第三：大城市无房可售，也变相决定了租房市场的火爆。

人嘛，无论是黄皮肤还是黄头发，都得居者有其屋不是？

在中国的一线城市你花个6000块钱租的房屋无论是面积还是环境都可以，但是在美国，例如纽约、洛杉矶、西雅图、华盛顿特区等城市，1000美元只能在郊区租个小单间，仅此而已。

我的留学生朋友王舞，在波士顿留学，2016年租房的时候，波士顿普通住宅的平均租金是2000美元，而别墅清一色5000美元起步，那还是两年前的租金，换算成中国的一线城市，你还觉得房租贵吗？当然，任何抛开收入谈房租的言论都是耍流氓。 

而在中国的京城呢。

恰巧我的一位朋友周吴王春节假期结束之后又北上了，在最近的聊天当中，我隔着屏幕都几乎感受到他惨淡得跟人间十二月天一样的心情。

周吴王说道：“最近在京城找房子，最明显的感觉就是6000元以下的都没了。”

新年开始的头一个月，是北京租房市场的旺季，而周吴王别说是旺季了，就连去年准备滚回家过年前，他在找房子的时候都发现，6000以下的房子已经是羚羊挂角了，这刚一开年，貌似又涨了500左右，这与他在去年4月份租房时相比，现在的租金价格涨了将近1000大洋。

要知道，周吴王这还不是个例，深悦会问过二十来个北漂，在京城无论是单间还是整租一居、两居室，租金都有所上调，少说也涨了600块，好一点的地段直接涨了1200-1500。

其实，京城的租金的上涨，皆有迹可循。

深悦会觉得主要是规范租赁市场造成的，如果到时候，租购房同权真正落地了，由于非正式出租房仍不能享受公共服务，正规的出租商品房租金有可能进一步上涨。

不知道大家是否记得，在去年12月中旬召开的中央经济工作会议，这个会议就明确提出了，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，根据不完全统计，中国的住房租赁在2017年形成了万亿级的新市场，长租公寓、REITs、信用租房等也成为“风口”。

不久前，我读了一本书，书名叫《2017—2018中国住房租赁蓝皮书》。

在这本蓝皮书当中，有一段话让我印象特别深刻，且深以为然。

书中预言：未来3年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下，全国住房租赁市场的成长空间非常广阔，而房租将以一个不可预知的态势，飞向与房价一个模子刻出来的疯涨道路。

我是真的深以为然，就像我一直相信狼不会爱上羊一样。 

俗话说，政策引导经济和改革。

在2017年，我们都知道，中国排名靠前的房企，从万科到碧桂园，再到华润，全部推出长租公寓项目，其中万科布局100万套长租公寓的远期目标，碧桂园也计划在3年内建设100万套长租公寓，而华润置地，则宣布长租公寓正式落子深圳，发布四条全生命周期的产品线。

前文既然以北京为例，那么我们不妨继续来看看北京的租赁市场。

北京目前的租赁房源依旧供给不足，这其实也是由产品属性决定的，长租公寓的建设开发是需要一个时间周期的，大约一两年，这就属于“未来”的范畴了，而北京市场上目前存在的大部分品牌公寓，租期仍然是一年，并没有真正形成“长租”。

深悦会认为：租赁市场调控核心依然在土地与房源供应上。

这就是我说的未来5-10年，北上广深的房租将涨到你怀疑人生的最后一个理由。

租赁政策频发，创新太多，在不改变供需的情况下，租金真的会加速上涨。

其实，说了这么多，我只想告诉大家一个真理，大城市本来就不应该是用来定居的！

虽然你喜欢手拿念珠站在京城低吟浅唱，你喜欢后海的风和柳，你也喜欢有国贸的塔和楼，你喜欢三里屯的大妞和洋酒，你喜欢五道口的风月和少年愁，你喜欢皇城根下握紧拳头的拼搏与奋斗。 

但是，请你别忘记，那里只是有钱人的乐园。

于平凡的北漂而言，不过是穷人的一块跳板，这块跳板，不是支撑在京城买房落地生根的跳板，而是让你赚点钱衣锦还乡，在老家安居乐业。

刚刚过去的春节，北漂们为什么要归家，乡愁和团聚不过是部分因素，还有一部分正式大城市特有的冷漠，特有的过节就空巷，特有的人情味随着钢铁水泥早已经浇灌在土地当中，这些都不适合外地人居住。

涨房租是历史和全球的规律，但更多是由供需关系所决定。

而随着房租的越来越高，逃离北上广的这类人恐怕会越来越多，其实，逃不逃离又有什么关系呢，你在北上广月入1万房租5000，未必就比你在三四线城市月入5000房租1000生活得更像生活，不是吗？